Détecteurs de fumée (DAAF) : ce que doivent les bailleurs et leurs prestataires

La saison de chauffe revient, et avec elle la période où les feux d'habitation sont les plus redoutés. Dans les logements, le premier moyen de sécurité n'est ni un extincteur ni une alarme centralisée : c'est le détecteur autonome avertisseur de fumée, le DAAF. Obligatoire depuis plus de dix ans, il pose aujourd'hui une question très concrète aux bailleurs et aux entreprises qui les accompagnent : que devient un parc de détecteurs posé en 2015 ?

Une obligation dans chaque logement

Issue de la loi dite Morange de 2010, l'obligation s'applique depuis le 8 mars 2015 : chaque logement doit être équipé d'au moins un détecteur de fumée en état de fonctionnement. Les règles figurent aujourd'hui dans le Code de la construction et de l'habitation, aux articles R142-1 et suivants.

• Le détecteur doit être conforme à la norme NF EN 14604 et porter le marquage CE.
• Un seul appareil est le minimum légal ; dans un logement sur plusieurs niveaux ou étendu, en poser davantage relève du bon sens.
• Il se place de préférence dans la circulation ou le dégagement qui dessert les chambres, en respectant la notice du fabricant.
• L'obligation vise les logements, maisons comme appartements, qu'ils soient occupés par leur propriétaire ou loués.

Qui installe, qui entretient

Le principe posé par l'article R142-3 du Code de la construction et de l'habitation est simple : l'installation revient au propriétaire, l'entretien et, si nécessaire, le renouvellement reviennent à l'occupant. En location, le bailleur s'assure du bon fonctionnement du détecteur lors de l'état des lieux d'entrée. Ensuite, c'est au locataire de le tester et de changer la pile si le modèle le prévoit.

Le texte prévoit des exceptions. Pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers, les résidences hôtelières à vocation sociale et les logements de fonction, l'installation, l'entretien et le renouvellement restent à la charge du propriétaire. Pour les locations meublées, les lectures diffèrent selon les sources : vérifiez le texte applicable à votre cas avant de fixer qui fait quoi dans le bail.

Dix ans après, le renouvellement

Un détecteur n'est pas éternel. Les fabricants indiquent une durée de vie, souvent de l'ordre de dix ans, et une date de remplacement figure en principe sur l'appareil. Or une grande partie du parc a été posée en 2014 et 2015, dans la précipitation de l'échéance. Beaucoup de ces appareils arrivent en fin de vie, parfois sans que personne ne l'ait noté.

Pour un bailleur qui gère des dizaines ou des centaines de logements, c'est un sujet de parc, pas de logement isolé. Les bailleurs sociaux, les gestionnaires de foyers et de résidences confient souvent la pose et le suivi à une entreprise de maintenance, avec des passages programmés. C'est là que le prestataire apporte une vraie valeur : savoir, logement par logement, ce qui a été posé, quand, et ce qui arrive à échéance.

Organiser le suivi d'un parc

Le détecteur est un petit équipement, mais multiplié par un parc entier, il demande la même rigueur qu'un contrat de maintenance classique. Quelques réflexes évitent les oublis.

• Tenir un inventaire par logement, rattaché au site et au client, plutôt qu'une liste globale difficile à exploiter.
• Programmer les remplacements à partir de la date de fin de vie, et non au hasard des visites.
• Consigner les logements inaccessibles lors d'un passage et prévoir un nouveau rendez-vous.
• Rappeler aux locataires, par écrit, les gestes qui leur reviennent : test régulier, dépoussiérage, pile.
• Remettre au bailleur un rapport clair après chaque campagne, avec les appareils posés, testés ou remplacés.

Un outil de gestion comme Cindra permet de rattacher chaque équipement à son site et de faire apparaître dans le planning les remplacements à venir, pour transformer une échéance diffuse en interventions datées.

Et dans les parties communes ?

L'obligation de DAAF concerne l'intérieur des logements. Les parties communes des immeubles d'habitation relèvent d'autres règles, qui portent notamment sur les dégagements, les consignes affichées et les équipements prévus selon la famille du bâtiment. Avant de proposer un équipement dans une cage d'escalier ou un hall, vérifiez les textes applicables à l'immeuble concerné.

Questions fréquentes

Cet article a une vocation informative et ne se substitue pas à la réglementation en vigueur ni à l'avis d'un professionnel qualifié. Les périodicités et obligations peuvent varier selon le type d'établissement et les textes applicables. Une erreur, une évolution de texte ? Signalez-le, nous corrigeons et datons la mise à jour.