Immeubles d'habitation : les obligations incendie des parties communes

Dans la protection incendie, les réflexes se prennent en ERP : type, catégorie, commission de sécurité, registre présenté le jour de la visite. Un parc de logements collectifs ne fonctionne pas comme ça. Bailleurs sociaux, syndics et foncières relèvent d'un autre texte, l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation. Pas de visite périodique de commission, mais des obligations d'entretien bien réelles et un registre qui ressort au pire moment : après un sinistre.

Quatre familles, quatre exigences

En habitation, il n'y a ni type ni catégorie : les bâtiments sont classés en quatre familles, selon leur structure, leur hauteur, leur nombre d'étages et leur accessibilité aux engins de secours. C'est ce classement, et lui seul, qui détermine la liste des équipements présents — donc la liste de ce que vous aurez à entretenir.

• Le champ du texte : les bâtiments d'habitation, y compris les parcs de stationnement couverts qui leur sont annexés au-delà de 100 mètres carrés.
• Habitations collectives de 2e famille et de 3e famille A : la cage d'escalier doit comporter, en partie haute du niveau le plus élevé, un dispositif normalement fermé permettant en cas d'incendie une ouverture d'au moins 1 mètre carré pour évacuer les fumées.
• 3e famille B et 4e famille : une colonne sèche de 65 millimètres par escalier, avec une prise de 40 millimètres par niveau.
• La limite haute : l'arrêté couvre les bâtiments dont le plancher bas du logement le plus haut se situe à 50 mètres au plus au-dessus du sol utilement accessible aux engins de secours. Au-delà, on bascule dans un autre régime.

Avant de chiffrer un contrat, faites confirmer la famille du bâtiment par le gestionnaire. Un immeuble peut en changer après une surélévation ou une modification des voies d'accès, et un contrat calé sur une mauvaise famille passe à côté d'équipements qui étaient pourtant à votre charge.

Ce qui se vérifie une fois par an

L'arrêté met l'entretien à la charge du propriétaire ou de son représentant, et prévoit une vérification au moins annuelle des installations qui concourent à la sécurité. C'est la trame naturelle d'un contrat de maintenance en habitation.

• Les installations de détection, de désenfumage et de ventilation.
• Les installations automatiques, lorsque le bâtiment en comporte.
• Les colonnes sèches.
• Le bon fonctionnement des portes coupe-feu et de leurs ferme-porte.
• Les dispositifs d'ouverture des cages d'escalier.

Attention au vocabulaire vis-à-vis du client : ces vérifications tracent l'état des installations à une date donnée. Elles ne valent pas attestation de conformité du bâtiment, et un rapport avec observations ne devient utile que si les levées sont ensuite suivies.

DAAF : qui installe, qui entretient

Le détecteur avertisseur autonome de fumée est le seul équipement incendie que tout le monde connaît, et celui dont la répartition des rôles fait le plus discuter. L'obligation découle de la loi n° 2010-238 et s'applique dans tous les logements depuis le 8 mars 2015, avec un appareil conforme à la norme NF EN 14604.

• En location, le propriétaire bailleur fournit et installe le détecteur avant l'entrée du locataire dans les lieux.
• L'entretien courant en cours de bail, remplacement des piles compris, revient ensuite à l'occupant.
• Le propriétaire occupant assume les deux, installation et entretien.
• Le DAAF se situe dans le logement : ce n'est pas une détection collective des parties communes, et il ne remplace aucun des équipements du bâtiment.

Ces appareils ont une durée de vie limitée, indiquée par le fabricant. Les parcs équipés au moment de l'entrée en application de l'obligation arrivent progressivement en fin de cycle : pour un gestionnaire, le remplacement se traite en campagne, pas au coup par coup, et le changement de locataire reste le bon moment pour contrôler présence et fonctionnement.

Le registre que réclame le contrôle

C'est le point qui surprend les gestionnaires venus de l'ERP. L'arrêté ne se contente pas d'imposer l'entretien : le propriétaire doit pouvoir le justifier par la tenue d'un registre de sécurité. Sans visite périodique de commission, personne ne vient le réclamer année après année — jusqu'au jour où un expert d'assurance, un enquêteur ou un avocat demande à voir l'historique des vérifications sur le bâtiment concerné.

Sur un parc de logements, la difficulté est rarement technique : elle est documentaire. Un même bailleur peut aligner des dizaines d'adresses, chacune avec plusieurs cages d'escalier, des familles différentes et donc des équipements différents. Dans Cindra, chaque immeuble est une fiche site rattachée au client, avec ses équipements, son échéance annuelle et ses rapports archivés au même endroit : l'historique se ressort par adresse, sans reconstituer trois ans de bons d'intervention.

À retenir

• L'habitation relève de l'arrêté du 31 janvier 1986, pas du règlement ERP : quatre familles au lieu des types et catégories.
• Vérification au moins annuelle : détection, désenfumage, ventilation, installations automatiques, colonnes sèches, portes coupe-feu et ferme-porte, dispositifs d'ouverture des cages d'escalier.
• DAAF : le bailleur installe avant l'entrée dans les lieux, l'occupant entretient pendant le bail.
• Le propriétaire doit pouvoir justifier l'entretien par un registre de sécurité, même sans commission qui passe.
• Un ERP en pied d'immeuble garde ses propres obligations : les deux régimes cohabitent dans le même bâtiment.

Questions fréquentes

Cet article a une vocation informative et ne se substitue pas à la réglementation en vigueur ni à l'avis d'un professionnel qualifié. Les périodicités et obligations peuvent varier selon le type d'établissement et les textes applicables.